韓國買賣不動產時的應注意事項
法務法人 時雨
近期，隨著越來越多外國人移居韓國，外國人在韓國購置不動產的情形也逐漸增多，但許多外國人在韓國進行不動產交易時，經常因不熟悉韓國法律規定，疏忽而未履行相關申報義務而遭受到刑事處罰。
一、不動產取得申報義務
根據《不動產交易申報等相關法律》第8條第1項規定，外國人等簽訂取得韓國國內房地產等的契約，應從契約締結日起60天內向房屋所在地的行政機關進行申報。
二、外匯申報義務
除了以上不動產取得申報義務，根據《韓國外匯交易法》規定，境外資金流入韓國或韓國資金流向境外時須履行相關的申報義務。另外，韓國也建立了以金融監督院（類似台灣的金管會）、銀行、關稅廳為中心的監督系統，以監督上述申報義務是否確實履行。
一般而言，境外的資金流入韓國，有兩種辦法：第一種是透過銀行匯款，從境外銀行轉帳至韓國的國內銀行。此時的匯款內容將由收款的韓國銀行通知韓國的中央銀行；第二種則是攜帶現金入境韓國，即由入境者通過機場或者港口直接攜帶現金入境，目前攜帶超過相當於一萬美元以上的現金者，必須向海關（即關稅廳）進行申報。
在給付買賣不動產價金時，如果是透過銀行方式進行匯款，那麼銀行會按照《韓國外匯交易法》進行申報，但如非透過銀行匯款者，則通常很難認識到上述外匯申報義務，而疏未進行外匯申報義務。
例如，外國人在韓國購買韓國不動產時，經常違反《韓國外匯交易法》的典型案例，就是非在韓國居住的外國人購買韓國境內的不動產，在取得所有權之前，漏未履行上述義務，或不知道外匯申報義務與不動產取得申報義務的不同，導致後續被處以相當的行政罰緩或刑罰。
此外，如果當事人未能按照《韓國外匯交易法》進行申報的話，後續如進行不動產買賣，其取得的不動產買賣價金也無法順利匯出海外。因此，經常有人在移轉不動產之後，想要匯出不動產買賣資金至境外時，才發現當初未完成申報義務，而無法順利將資金匯出境外的情況。因此，在韓國進行不動產交易時，為了避免不小心違反外匯交易法的申報等義務，不得不特別注意。
非居住者如取得韓國境內的不動產物權、租賃權或其他類似權利時，需要向外匯銀行行長或韓國銀行總裁進行申報，惟非居住者為本人、親屬、雇員居住用途而租賃韓國境內不動產者無須進行申報（外匯交易規定第9-42條、第9-43條以下），而此處「外匯銀行」係指被授權辦理外匯業務的銀行，實際上包括韓國的大多數商業銀行。
根據現行外匯交易規定及相關施行命令，如上述非居住者未進行申報而進行交易，依照涉案情節可能被處以不同的刑責及行政罰緩：
涉案金額 20億韓元以上者將可能被處以1年有期徒刑或1億韓元以下罰金，涉案金額3倍金額超過1億韓元者，則以標的金額3倍以下罰金為限(外匯交易法第29條)；
外匯交易法第29條情形者除外，其他違反申報規定之情形，則可能被處以1億元以下罰緩，其裁罰基準以涉案金額的2%計算，如涉案金額2%未滿100萬韓元者，則處以最低100萬韓元罰緩(外匯交易法第32條及施行令第41條)；
涉案金額低於5萬美金者，將會被主管機關警告，如五年內違反兩次以上者更可能被禁止或限制交易(外匯交易法第19條及施行令第33條)。
三、違反外匯申報義務時？
（一）主動申報時，可減免50%的罰緩
外國人取得韓國不動產後，應當根據《韓國外匯交易法》向銀行進行不動產取得申報。未履行申報義務者，後續轉讓不動產時，其所得價款不得匯出海外，並可能被徵收罰緩。如果未申報者主動申報，則可減輕50%的罰緩。
如果違反《韓國外匯交易法》，由韓國銀行及關稅廳向韓國金融監督院申報的話，金融監督員將對違法交易自行進行調查。金融監督院的外匯監督局在接到申報之後，由外匯監察組將案件編號，並進行調查準備。應當注意的是，如果案件進展到調查階段，縱使違反法規者之後主動履行申報義務，也不能因此減少50%罰緩。
（二）當事人陳述意見權利
當相關金融調查開始時，金融監督院將要求當事人提供契約、資金證明書等資料，必要時也會給予當事人當面陳述意見的機會。但必須特別注意的是，因為金融監督院可輕易地透過外匯監視系統對違規的相關事實進行確認，所以在金融監督院進行調查時，當事人應如實陳述。外匯監視系統不僅可以對鉅額資金或者小額多次的存取款明細帳單即時掌控，也可以依據時間期限、地區等不同類別進行詳細分析。
最後，金融監督局將根據調查結果作出是否違反《韓國外匯交易法》的最終決定，並預先告知當事人相關的罰款金額並賦予當事人15日陳述意見的時間，且若當事人在陳述期間內主動繳納罰緩，可因此減免20%的罰緩金額。
要注意的是罰緩金額通常是違法取得的不動產價額的2%，如果涉案金額超過20億韓元，更將可能受到1年以下有期徒刑或1億韓元以下罰金的刑事處罰，不得不特別小心。
如果對這種罰緩的裁罰有異議時，可以向金融監督院處罰審議委員會提出異議，若對異議結果不服者，可以再次向法院提起行政訴訟。
韓國政府以金融監督院為中心，對外國資金的流動進行全面徹底地追蹤及監督，《韓國外匯交易法》的規定韓國人也很難輕易獲悉，所以經常發生外國人連此種法律制度及相關的申報義務都不知道的情況下，不小心違反該法並受到處罰的案例。
相較一般的交易程序，外國人的不動產交易程序受到更多的法律的規範，因此建議在進行交易前事先與法律專業人士進行諮詢，以避免不小心以身觸法，遭到韓國政府處罰。
