韓國買賣不動產時的應注意事項

                                                                                                                                      法務法人 時雨

近期，隨著越來越多外國人移居韓國，外國人在韓國購置不動產的情形也逐漸增多，但許多外國人在韓國進行不動產交易時，經常因不熟悉韓國法律規定，疏忽而未履行相關申報義務而遭受到刑事處罰。

一、不動產取得申報義務

根據《不動產交易申報等相關法律》第8條第1項規定，外國人等簽訂取得韓國國內房地產等的契約，應從契約締結日起60天內向房屋所在地的行政機關進行申報。

二、外匯申報義務

除了以上不動產取得申報義務，根據《韓國外匯交易法》規定，境外資金流入韓國或韓國資金流向境外時須履行相關的申報義務。另外，韓國也建立了以金融監督院（類似台灣的金管會）、銀行、關稅廳為中心的監督系統，以監督上述申報義務是否確實履行。



一般而言，境外的資金流入韓國，有兩種辦法：第一種是透過銀行匯款，從境外銀行轉帳至韓國的國內銀行。此時的匯款內容將由收款的韓國銀行通知韓國的中央銀行；第二種則是攜帶現金入境韓國，即由入境者通過機場或者港口直接攜帶現金入境，目前攜帶超過相當於一萬美元以上的現金者，必須向海關（即關稅廳）進行申報。

在給付買賣不動產價金時，如果是透過銀行方式進行匯款，那麼銀行會按照《韓國外匯交易法》進行申報，但如非透過銀行匯款者，則通常很難認識到上述外匯申報義務，而疏未進行外匯申報義務。

例如，外國人在韓國購買韓國不動產時，經常違反《韓國外匯交易法》的典型案例，就是非在韓國居住的外國人購買韓國境內的不動產，在取得所有權之前，漏未履行上述義務，或不知道外匯申報義務與不動產取得申報義務的不同，導致後續被處以相當的行政罰緩或刑罰。

此外，如果當事人未能按照《韓國外匯交易法》進行申報的話，後續如進行不動產買賣，其取得的不動產買賣價金也無法順利匯出海外。因此，經常有人在移轉不動產之後，想要匯出不動產買賣資金至境外時，才發現當初未完成申報義務，而無法順利將資金匯出境外的情況。因此，在韓國進行不動產交易時，為了避免不小心違反外匯交易法的申報等義務，不得不特別注意。

非居住者如取得韓國境內的不動產物權、租賃權或其他類似權利時，需要向外匯銀行行長或韓國銀行總裁進行申報，惟非居住者為本人、親屬、雇員居住用途而租賃韓國境內不動產者無須進行申報（外匯交易規定第9-42條、第9-43條以下），而此處「外匯銀行」係指被授權辦理外匯業務的銀行，實際上包括韓國的大多數商業銀行。

根據現行外匯交易規定及相關施行命令，如上述非居住者未進行申報而進行交易，依照涉案情節可能被處以不同的刑責及行政罰緩：

涉案金額 20億韓元以上者將可能被處以1年有期徒刑或1億韓元以下罰金，涉案金額3倍金額超過1億韓元者，則以標的金額3倍以下罰金為限(外匯交易法第29條)；

外匯交易法第29條情形者除外，其他違反申報規定之情形，則可能被處以1億元以下罰緩，其裁罰基準以涉案金額的2%計算，如涉案金額2%未滿100萬韓元者，則處以最低100萬韓元罰緩(外匯交易法第32條及施行令第41條)；

涉案金額低於5萬美金者，將會被主管機關警告，如五年內違反兩次以上者更可能被禁止或限制交易(外匯交易法第19條及施行令第33條)。 

三、違反外匯申報義務時？

（一）主動申報時，可減免50%的罰緩


外國人取得韓國不動產後，應當根據《韓國外匯交易法》向銀行進行不動產取得申報。未履行申報義務者，後續轉讓不動產時，其所得價款不得匯出海外，並可能被徵收罰緩。如果未申報者主動申報，則可減輕50%的罰緩。

如果違反《韓國外匯交易法》，由韓國銀行及關稅廳向韓國金融監督院申報的話，金融監督員將對違法交易自行進行調查。金融監督院的外匯監督局在接到申報之後，由外匯監察組將案件編號，並進行調查準備。應當注意的是，如果案件進展到調查階段，縱使違反法規者之後主動履行申報義務，也不能因此減少50%罰緩。


（二）當事人陳述意見權利


當相關金融調查開始時，金融監督院將要求當事人提供契約、資金證明書等資料，必要時也會給予當事人當面陳述意見的機會。但必須特別注意的是，因為金融監督院可輕易地透過外匯監視系統對違規的相關事實進行確認，所以在金融監督院進行調查時，當事人應如實陳述。外匯監視系統不僅可以對鉅額資金或者小額多次的存取款明細帳單即時掌控，也可以依據時間期限、地區等不同類別進行詳細分析。

最後，金融監督局將根據調查結果作出是否違反《韓國外匯交易法》的最終決定，並預先告知當事人相關的罰款金額並賦予當事人15日陳述意見的時間，且若當事人在陳述期間內主動繳納罰緩，可因此減免20%的罰緩金額。

要注意的是罰緩金額通常是違法取得的不動產價額的2%，如果涉案金額超過20億韓元，更將可能受到1年以下有期徒刑或1億韓元以下罰金的刑事處罰，不得不特別小心。

如果對這種罰緩的裁罰有異議時，可以向金融監督院處罰審議委員會提出異議，若對異議結果不服者，可以再次向法院提起行政訴訟。

韓國政府以金融監督院為中心，對外國資金的流動進行全面徹底地追蹤及監督，《韓國外匯交易法》的規定韓國人也很難輕易獲悉，所以經常發生外國人連此種法律制度及相關的申報義務都不知道的情況下，不小心違反該法並受到處罰的案例。

相較一般的交易程序，外國人的不動產交易程序受到更多的法律的規範，因此建議在進行交易前事先與法律專業人士進行諮詢，以避免不小心以身觸法，遭到韓國政府處罰。

【成功案例】涉外離婚財產分割暨公司估值爭議

May 22, 2026
📌案件概要 本案委託人為台灣國籍，婚姻存續期間在台灣以自身名義設立有限公司，從事韓國商品的銷售業務，並持有公司100%股份。 嗣後，雙方因婚姻破裂，在韓國提起離婚訴訟。 為此，對方（韓國籍配偶）主張公司係雙方婚姻期間共同形成之財產，要求納入夫妻財產分割範圍，並同時以「惡意遺棄」與「不當對待」為由請求慰撫金。 🏢 本案爭點：公司股份是否應納入分割？ 韓國法院在處理夫妻財產分割時，原則上以「婚姻期間共同形成的財產」為分割對象。 然而，當其中一方名下存在公司股份時，往往引發以下核心爭議： 公司究竟是特有財產(특유재산)，還是婚姻期間共同形成的財產？ 非上市公司的股份價值應如何認定？ 另一方對公司的貢獻度，如何影響雙方財產分割比例？ 本案中，上述三個問題全部成為爭點，且本案涉及韓國、台灣兩地，幣別換算與基準時點的認定亦形成額外的技術難題。 ⚖️適用法條 《韓國民法》第839條之2（離婚財產分割請求權） 《韓國民法》第843條（準用財產分割相關規定） 🔍協助內容 律師團隊的工作重心分為三條線同步推進： 第一線：爭取對委託人有利的財產分割比例 儘管二審法院最終判斷對方在婚姻關係存續期間，有協助經營公司之事實，因此將公司股份納入財產分割範圍，本所律師團隊仍積極主張並舉證委託人在婚姻期間兼顧育兒、公司經營與公司管理等多重貢獻，並指出公司設立資金來源與委託人個人財產的密切關聯性，最終法院認定財產分割比例為委託人 60%、對方 40%，確保委託人獲得優勢比例。 第二線：公司財產價值鑑定的攻防 本案最具技術難度的部分，在於如何認定一家台灣非上市公司的財產價值。 對方主張以其提出的資產負債表及損益表作為公司價值鑑定的基礎資料，企圖拉高公司價值、擴大委託人應分配的金額。 針對雙方所提交各項財務報表金額之差異，在本所律師團隊與委託人的台灣會計師反覆溝通，並核實及提交台灣國稅局申報資料後，堅守以下立場： 各項財務報表的科目金額，應以委託人提交資料之金額為準 台幣換算採二審辯論言詞 終結前之有利匯率基準，排除對方操作 匯率基準的空間 公司依 淨資產價值法 進行鑑定，由法院選任鑑定人進行公司財產價值鑑定 第三線：全額阻卻慰撫金請求 對方以「惡意遺棄」與「不當對待」為由請求慰撫金。 律師團對系統性舉證婚姻破裂之成因，呈現雙方在溝通、文化適應、育兒分工上各自的責任，成功使法院認定： ✅ 婚姻破裂責任雙方對等 ✅ 對方慰撫金請求全額駁回 ✅ 委託人無需負擔任何慰撫金 案件結果 法院認定公司股份應納入夫妻財產分割範圍，並依鑑定結果確定估值。財產分割比例確定為委託人 60%、對方 40%，委託人獲得優勢分割比例，且對方提出之慰撫金請求全數遭駁回。 承辦律師 柳承昊律師 、田慧智律師、宋品諭專門委員(台灣律師)

【專業文章】黃色信封法修正案重點

December 22, 2025
黃色信封法修正重點  文／柳承昊 律師（法務法人 時雨）編譯／宋品諭 台灣專門委員 （法務法人 時雨）

在韓國，分居或離婚訴訟中，還能跟對方要贍養費嗎？

November 24, 2025
文 法務法人 時雨 宋品諭 台灣專門委員 在婚姻走到盡頭、雙方分居甚至對簿公堂的期間，經濟弱勢的一方是否還有權利要求另一方支付生活費(贍養費)？ 這在韓國法律界一向是一個充滿爭議的話題。 過去，韓國法院對於分居期間的夫妻間扶養義務認定通常較為嚴苛。但近年來，隨著大法院（最高法院）見解的變更，過去對於分居期間的夫妻間扶養義務的認定也逐漸發生了變化。 因此，本文將透過近期有關韓國法院對於夫妻間扶養義務的見解的變化，解析韓國「夫妻分居期間扶養義務」的法律演變及其核心爭議。 ⚖️ 夫妻間的扶養義務：是「施捨」還是「共享」？ 在進入具體判例之前，我們必須先理解韓國民法對夫妻扶養義務的定義。 根據韓國民法第 826 條第 1 項，夫妻負有同居、扶養及協助的義務 。 韓國學界與實務普遍認為，夫妻間的扶養義務性質屬於「生活保持義務」，這與父母對成年子女或兄弟姊妹間的「生活扶助義務」不同。 生活保持義務（第一次扶養義務）： 要求對方能保持與自己「同等的生活水準」，也就是即便扶養義務人自己生活不寬裕，也必須犧牲自己來讓對方過上與自己同等的生活水準，這是一種「麵包平分」的概念 。 生活扶助義務（第二次扶養義務）： 只有在義務人行有餘力，且權利人無法生存時才發生 。 因此，在韓國，夫妻間請求生活費(扶養費)，並不以一方「活不下去（無法維持生計）」為必要條件，而是為維持雙方婚內的相同生活水平 所必要即可。 ⚖️ 過去的嚴苛標準：1991 年的大法院判決 在很長一段時間裡，韓國法院一向遵循 1991 年的大法院判決（대법원 1991. 12. 10. 선고 91므245 판결）。 當時的法院見解認為，夫妻的同居與扶養義務是為了維護正常圓滿的婚姻關係， 因此如果婚姻中的一方「無正當理由」拒絕同居（例如單純與公婆不合而離家），則無權要求對方支付贍養費 ，然而這也導致在分居期間，若被認定為有過失或主動離家的一方，往往難以請求贍養費，經濟頓時陷入困境。 ⚖️ 實務的重大轉折：2023 年大法院裁定 2023 年 3 月 24 日，韓國大法院做出了一個具指標性的裁定（대법원 2023. 3. 24.자 2022스771 결정），徹底改變了離婚訴訟期間扶養義務的認定標準。 在本案中，一對醫師丈夫與無業妻子育有三位子女，但因兩人個性不合而分居，丈夫並於分居後三年向妻子提起離婚，然而當時因為妻子主張丈夫具有婚姻可歸責事由，法院最終仍是駁回丈夫的離婚請求，兩人的婚姻關係繼續。 在兩人分居六年後，丈夫再次嘗試提起離婚訴訟，妻子此次雖不反對離婚，但在反訴中主張丈夫才是導致婚姻關係破裂之可歸責的一方。一審法院判決中，有關贍養費的請求，法院認定丈夫應給付離婚判決宣告日所屬月份為止前的贍養費。 一審判決後，丈夫對原判決內容不滿因而提起上訴，主張由於妻子已於一審離婚訴訟進行過程中提起反訴，可見兩人當時已達成離婚合意，只是因為離婚財產分割以及責任歸屬認定而無法離婚，因此贍養費請求計算應僅計算至「對方(妻子)提出反訴的時點」即可。 最終，二審法院認為雙方婚姻關係自多年前分居時即已產生重大破綻，再加上妻子已於一審中所提起的反訴也同意離婚，可見夫妻間扶養義務應計算到妻子提出反訴時為止即可 。 然而，在案件進入到大法院後，大法院推翻了二審判決，強調即便婚姻關係實質上已經破裂，甚至正在正在進行離婚訴訟，夫妻間扶養義務仍然存在，且該義務直到判決確定離婚為止 。 為此，大法院給出了五大理由： 夫妻間分居時更需要扶養： 相較於同居，分居狀態下經濟弱勢的一方反而更需要扶養費來維持生活 。 婚姻關係尚未消滅： 離婚訴訟隨時可能撤回，只有在判決確定那一刻，婚姻才算真正消滅 。 夫妻財產分割的基準時點不同： 夫妻間財產分割（剩餘財產分配請求）通常以「分居時」為計算基準，考慮到分居期間的財產形成並不被列入夫妻財產分割（剩餘財產分配）的範圍中，因此扶養義務並不必然需與財產分割基準時間相同也該在分居時停止。因此，在正式離婚前，不應輕易剝奪配偶的扶養請求權 。 防止經濟壓迫： 即使雙方都想離婚，但對財產分配可能有爭議。如果提早切斷扶養費，可能會迫使弱勢一方為了生存而放棄應有的權利 。 不問歸責事由： 除非有極特殊的例外，否則即便是有歸責事由的一方，在離婚判決前仍可請求扶養費 。 在這判決中，為了防止強勢一方利用「拖延戰術」讓弱勢一方因經濟枯竭而投降，韓國法院選擇了在訴訟期間強力保障弱勢配偶的生存權， 💡 結語：韓國法院見解的啟示 在以上的2023年大法院裁定中，可以知道近期韓國法院為了保護家庭主婦或經濟弱勢方，在漫長的離婚訴訟（可能長達數年）中，不再需要擔心經濟上後援而被迫接受不公平的和解條件，這對於在韓國面臨婚姻危機的當事人來說，無疑是一劑強心針，同時也展示韓國家事法律在贍養費的認定上從「懲罰具有可歸責事由之一方」的傾向，轉向「保障配偶間生存與公平」的進步軌跡。 儘管如此，以上大法院裁定仍有其特殊個案考量因素，例如在上述裁定中，丈夫經營醫院，且名下有多筆財產，妻子則無特別職業，資產也明顯較丈夫更少，但妻子身為全職家庭主婦盡心盡力照護三名子女，因此也使得法院更加傾向保護經濟明顯弱勢之一方，不過未來此種見解是否能被廣泛適用，仍有待觀察。