韓國買賣不動產：交易申報與外匯程序注意事項
法務法人 時雨
文／柳承昊（류승호）韓國律師
內容修訂：2026 年 10 月 1 日
台灣個人或企業在韓國購買房屋、辦公室或其他不動產時，應先釐清買方身分、資金來源及交易類型，再安排簽約、匯款與登記。韓國的不動產交易申報、外國人取得申報與外匯程序各有適用條件，完成其中一項，不能直接視為其他程序均已完成。
一、交易申報：先區分 30 日與 60 日規定
依韓國《不動產交易申報等相關法律》第 3 條，買賣等法定交易原則上應於契約締結日起 30 日內，向不動產所在地的主管機關申報。透過仲介辦理時，也應確認由誰負責申報並取得完成證明。
同法第 8 條的外國人取得申報，對於不屬於第 3 條第 1 項交易的取得契約，另定 60 日期限。因此，不宜將所有外國人購屋一律理解為可於 60 日內申報。另應依標的位置、用途及當時指定範圍，確認是否須事先取得土地交易許可或其他許可。
二、外匯申報：居住者身分與資金來源是關鍵
外匯法上的居住者與非居住者分類，不能只以國籍判斷。外國非居住者使用自海外匯入或攜入的資金取得韓國不動產，通常須向外匯銀行申報；如包含在韓國借款等境內資金，可能須向韓國銀行申報，並應核對法定例外。外匯銀行是依法辦理外匯業務的銀行，韓國銀行則是韓國的中央銀行。
透過銀行匯款，不代表不動產取得所需的外匯申報必然已完成。支付訂金及價款前，宜將契約、買方身分與資金來源提供給承辦銀行，確認申報對象、時點及文件；如採現金攜入，海關申報也是另一項需要核對的程序。
三、出售後匯回台灣，應保留哪些資料？
建議保存原始取得契約、匯款紀錄、外匯申報或免申報依據、登記資料、出售契約及相關稅務文件。出售價款匯出時，銀行會依取得與出售經過及資金來源核對程序。當初漏報可能造成補件、補正或違規處理，不能逕稱價款永久不得匯出，也不能保證補報後即可立即匯出。
四、發現漏報或收到裁罰通知時
先整理契約日期、付款與登記時點、居住者身分及完整金流，再確認原本適用的申報義務。是否涉及行政罰鍰或刑事責任，以及有無減輕空間，取決於違規類型、金額、行為時法令及調查進度，不宜套用單一罰鍰比例或一律減免的說法。
對韓國行政罰鍰（과태료）不服時，《秩序違反行為規制法》第 20 條原則上規定：自收到裁罰通知之日起 60 日內，向作成處分的行政機關提出書面異議，再依該法處理法院程序。應先辨識通知的處分類型與救濟期限，不能將所有案件都當成一般行政訴訟。
簽約前的實務準備
向承辦律師及銀行提供買方身分、預定用途、交易契約草稿與資金來源；並確認權利登記、抵押與租賃情形、申報分工、許可條件及交割文件。台灣端的匯款與投資程序也應另行確認。
本文為韓國制度的一般說明；實際適用應以交易時法令、標的所在地及個案資料為準。
參考資料與相關服務
韓國《不動產交易申報等相關法律》第 3、8 條 （韓文／英文官方資料）
韓國銀行：不動產取得及出售價款匯出 FAQ （韓文／英文官方資料）
韓國《秩序違反行為規制法》第 20 條 （韓文／英文官方資料）
