租屋期間收到 房屋拍賣通知 ，
我的保證金還拿得回來嗎？

對抗力（대항력）是保護您最基本的盾牌——即使房屋被拍賣，只要您具備對抗力，新屋主就不得強制要求您立即搬離。

取得對抗力的兩個條件 （依《住宅租賃保護法》第3條第1款）：

• 已實際搬入並居住於該房屋（房屋交付）
• 已完成戶籍轉入登記（전입신고 ／ 住民登錄轉入）

若您同時符合以上兩點，即使在拍賣程序進行中，您仍有權居住至產權完成移轉為止，新屋主不得無故驅逐您。

拍賣成交後的價金，依順位分配給各債權人。作為租客，您有兩條路可以主張拿回保證金：

在拍賣期間停付房租、改以保證金折抵，是許多租客的實際做法。以下釐清常見疑慮：

• 不影響對抗力。對抗力的關鍵是「居住事實＋戶籍登記」，與保證金金額高低無關。
• 不會產生額外罰金。最終可領回金額為「原始保證金 − 已抵扣租金」，不因「欠租」而額外計息或罰款。
• 建議留存紀錄。以簡訊、Kakao對話或書面方式通知房東抵扣事宜，保留所有紀錄，避免日後爭議。

兩個情況在韓國法律上均不構成合約無效，但需要妥善準備佐證：

申請步驟：

1. 確認執行法院與案件號碼 從拍賣通知上取得「경매사건번호」及管轄法院名稱。
2. 準備所有必要文件 （詳見下方文件清單）
3. 向執行法院提交「배당요구신청서」 明確填寫保證金金額、分配請求額，並勾選您具備的權利種類（대항력、우선변제권、소액임차인）。
4. 等待拍賣成交後的分配程序 法院將寄發分配期日通知，請確保填寫正確聯絡地址與電話。

應備文件清單：

• 姓名一致性： 護照、外國人登錄證、住民登錄謄本、契約書，以及法院申請書上的姓名拼寫必須完全一致，否則法院核對身分時可能產生疑問。
• 韓文文件： 所有法院文件以韓文為主。若韓文有困難，強烈建議委請行政士（행정사）或律師（변호사）協助填寫，以避免填寫錯誤影響權益。
• 聯絡方式： 在申請書上填寫可正常接收韓文郵件的地址與電話，確保不會漏接法院通知。
• 拍賣時程： 韓國法院拍賣從開始決定到完成分配，一般約需3至6個月，視案件複雜程度而定。可至法院執行科確認「매각기일（拍賣期日）」掌握最新進度。